LMNP : comment ça marche ? Statut, impôts et démarches
Mis à jour le 2026-11-04 · notre méthode
En LMNP (loueur en meublé non professionnel), vous louez un logement meublé sans être considéré comme professionnel. Vos loyers sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous déclarez au micro-BIC, avec un abattement de 50 % en longue durée, ou au régime réel, qui déduit les charges et l'amortissement.
Qui est LMNP, et qui passe en LMP ?
Le statut dépend de vos recettes, pas de votre volonté. Vous êtes loueur non professionnel si au moins une de ces deux conditions est remplie :
- les loyers de meublés de tout votre foyer fiscal sont inférieurs à 23 000 € par an ;
- ces loyers sont inférieurs aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, par exemple).
Vous devenez donc LMP (loueur en meublé professionnel) seulement si vous dépassez les deux seuils à la fois. Le LMP change le traitement des déficits, des cotisations sociales et de la plus-value : un expert-comptable doit vous accompagner si vous en approchez.
Le logement doit aussi être réellement meublé : le locataire doit pouvoir y dormir, y manger et y vivre dès son arrivée. Un décret fixe la liste minimale des équipements. Relisez-la avant d'acheter le mobilier.
Quelles démarches faire au démarrage ?
Le statut ne se demande pas : il découle de votre activité. Il reste une formalité à ne pas oublier.
Micro-BIC ou régime réel : quelle différence ?
Le micro-BIC s'applique automatiquement sous le plafond, sauf si vous choisissez le réel.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 83 600 € (longue durée, tourisme classé) ; 15 000 € (tourisme non classé) | Aucun : obligatoire au-dessus du plafond, sur option en dessous |
| Ce qui est déduit | Abattement forfaitaire : 50 % (longue durée, tourisme classé) ; 30 % (tourisme non classé) | Charges réelles, intérêts d'emprunt, amortissement |
| Comptabilité | Simple | Bilan et liasse fiscale, expert-comptable souvent utile |
| Si les charges dépassent les loyers | Rien à reporter | Déficit imputable sur les revenus de location meublée non professionnelle pendant 10 ans |
L'amortissement est ce qui fait la réputation du LMNP. Il étale le coût du logement et des meubles sur plusieurs années, comme une charge, alors que vous ne décaissez rien. Il a une limite : il ne peut pas créer de déficit. La part que vous ne pouvez pas déduire cette année se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée tant que la location continue.
Sur le résultat imposable, vous payez l'impôt sur le revenu, plus des prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus de location meublée.
Combien d'impôt, sur un exemple ?
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Recettes | 7 200 € | 7 200 € |
| Abattement ou charges | − 3 600 € (50 %) | − 5 600 € (charges 1 800 €, intérêts 3 000 €, assurance 300 €, comptable 500 €) |
| Résultat avant amortissement | 3 600 € | 1 600 € |
| Amortissement déduit | Aucun | − 1 600 € (sur 4 000 € possibles ; 2 400 € reportés) |
| Base imposable | 3 600 € | 0 € |
| Impôt et prélèvements | ≈ 1 750 € | 0 € |
Le réel évite ici environ 1 750 € d'impôt la première année, pour 500 € de comptable : un gain d'environ 1 250 €. Avec un bien payé comptant et peu de charges, l'écart change, et le micro-BIC peut suffire. Ce calcul se refait donc bien par bien, et il doit tenir compte de la revente.
Que se passe-t-il à la revente ?
Tant que vous êtes LMNP, la plus-value est imposée comme celle d'un bien loué nu. La différence vient du régime réel : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
L'avantage reste réel, mais il se paie en partie à la vente. Demandez à votre expert-comptable de chiffrer les deux moments : les loyers et la revente.
Le meublé n'est qu'une option parmi d'autres, à comparer à la location nue, à la colocation et à la courte durée sur le coût complet. La formation Construire sa stratégie locative détaille cette comparaison et le choix de la structure.
Questions fréquentes
Peut-on être LMNP avec un seul logement ?
Oui. Le statut ne dépend pas du nombre de logements mais de vos recettes et de vos autres revenus. Un seul studio meublé suffit.
Peut-on passer du micro-BIC au réel ?
Oui, le réel est possible sur option même sous le plafond. L'option se reconduit ensuite tacitement chaque année, sauf si vous y renoncez.
Le LMNP, est-ce de la défiscalisation ?
Non, c'est un régime d'imposition des loyers. L'impôt peut être réduit au réel, mais l'amortissement déduit est repris dans le calcul de la plus-value à la revente.
Sources
- Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée — Service Public (DILA), consulté le 4 novembre 2026
- Les régimes d'imposition — impots.gouv.fr (DGFiP), consulté le 4 novembre 2026
- Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? — impots.gouv.fr (DGFiP), consulté le 4 novembre 2026
Guide mis à jour en novembre 2026.
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