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Rendement locatif : comment le calculer, brut et net

Mis à jour le 2026-11-02 · notre méthode

Le rendement locatif brut se calcule ainsi : loyers annuels hors charges divisés par le coût total du projet, puis multipliés par 100. Le coût total n'est pas le prix de l'annonce : il inclut aussi les frais de notaire, les travaux, les meubles et les frais de crédit. Le rendement net retire en plus la vacance locative et les charges du propriétaire.

Comment calculer le rendement brut ?

Deux étapes suffisent.

  1. Additionnez tous les postes du projet : coût total = prix net vendeur + frais de notaire + frais d'agence éventuels + travaux + équipement + frais de crédit.
  2. Multipliez le loyer mensuel hors charges par 12, puis divisez par le coût total.

Sur le seul prix, le même calcul donne 6,26 %. L'écart vient des 16 400 € de frais et de travaux oubliés. Oublier un poste rend toujours le résultat trop optimiste.

Pourquoi ne pas se contenter du prix de l'annonce ?

Parce que le prix n'est qu'une partie de ce que vous payez. Dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8,5 % du prix, et surtout des impôts versés à l'État et aux collectivités. Dans le neuf, ils sont de l'ordre de 2 à 3 %.

Et le rendement net ?

Le rendement brut ignore ce que coûte réellement un logement loué. Le rendement net part des loyers réellement encaissés et retire les charges :

  • la vacance : les mois sans locataire (par exemple un mois par an) ;
  • la taxe foncière et les charges non récupérables sur le locataire ;
  • l'assurance propriétaire et, si vous en prenez une, la garantie loyers impayés ;
  • l'entretien et les petites réparations.

Formule : rendement net avant impôt = (loyers encaissés − charges du propriétaire) ÷ coût total. Il est toujours inférieur au brut. Sur un autre exemple, un T2 à 175 250 € de coût total loué 720 € par mois affiche un brut de 4,93 % et un net d'environ 3,4 % une fois la vacance et 1 910 € de charges annuelles retirés.

Quel loyer retenir dans le calcul ?

Le loyer est la donnée que l'on surestime le plus. Un loyer affiché n'est pas un loyer signé. Comparez au moins cinq biens vraiment comparables (même quartier, surface proche, même état), calculez leur loyer au mètre carré, puis retenez un scénario prudent, un central et un haut. Dans le doute, partez du central.

Vérifiez aussi si la commune applique l'encadrement des loyers : un loyer supérieur au plafond légal ne pourra pas être appliqué. Et pour un logement classé F ou G au DPE, le loyer est gelé.

Quel rendement est « bon » ?

Il n'existe pas de seuil universel. Un rendement brut élevé peut cacher des charges lourdes, des travaux ou un risque de vacance ; un rendement plus faible dans une ville très demandée peut être plus sûr. Comparez toujours plusieurs projets avec la même formule, et regardez aussi l'effort d'épargne mensuel une fois le crédit pris en compte. Pour les chiffres de votre projet, un conseiller en gestion de patrimoine ou votre banque peut vous aider ; ce guide ne remplace pas ce conseil.

Pour aller plus loin, la formation Analyser un investissement locatif détaille chaque poste, le cash-flow, la fiscalité et les erreurs fréquentes, avec un simulateur.

Questions fréquentes

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui. Ils font partie du coût total que vous payez pour acheter. Les omettre gonfle artificiellement le rendement.

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?
Le brut compare les loyers au coût total, sans rien déduire. Le net déduit la vacance et les charges du propriétaire, il est donc plus proche de la réalité.

Un rendement élevé garantit-il un bon investissement ?
Non. Il dépend d'hypothèses (loyer, vacance, travaux) qui peuvent ne pas se réaliser. Testez le projet avec un loyer prudent avant de vous engager.

Sources

Guide mis à jour en novembre 2026.

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