Comparer sur le coût complet : nu, meublé, colocation, courte durée

Un revenu brut plus élevé fait rêver. Mais un euro de loyer en plus n'est pas un euro dans votre poche : il arrive avec du temps, des charges et des risques. Cette leçon compare les quatre modes de location sur un même bien pour montrer ce qui change vraiment une fois tout compté.

Le bien et les règles du jeu

Nous prenons l'appartement de 85 m² de Sarah : 4 chambres, prix net vendeur 240 000 €, frais de notaire 18 000 €, frais de crédit 3 000 €, emprunt de 240 000 € sur 25 ans à 3,80 % (assurance 0,30 %). La mensualité totale est de 1 300,46 €, soit 15 605 € par an. Nous le faisons exploiter de quatre façons. Seule la colocation reprend les chiffres de Sarah ; pour les autres, les hypothèses sont pédagogiques : confrontez-les à votre marché local.

Pour le nu, les charges (2 900 €) sont la taxe foncière 1 400 €, la copropriété non récupérable 700 €, l'assurance PNO (propriétaire non occupant) 200 € et l'entretien 600 €. Le meublé ajoute la CFE (cotisation foncière des entreprises), le comptable et le renouvellement du mobilier. La courte durée ajoute les commissions, le ménage et le linge (4 500 €), ainsi que l'énergie (3 000 €).

Les résultats, ligne par ligne

Le coût total change selon les travaux et l'équipement. Nous gardons le même emprunt de 240 000 € : l'apport s'ajuste.

Regardez la courte durée : son rendement brut (8,01 %) est presque celui de la colocation, mais son revenu net est le plus bas des quatre (9 850 €). Le meublé, malgré un loyer de 15 % plus élevé, gagne seulement 200 € de plus que le nu : la vacance plus longue, le comptable et le mobilier mangent la différence.

L'impôt : un ordre de grandeur

Pour comparer simplement, nous appliquons le régime micro à chaque mode, avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 % en location nue et 18,6 % en meublé : micro-foncier (abattement 30 %) pour le nu, micro-BIC (abattement 50 %) pour les autres. Pour la courte durée, nous supposons un meublé classé : sans classement, au-dessus de 15 000 € de recettes, le réel s'impose.

Ce calcul est volontairement sévère : le micro ne déduit pas les intérêts (environ 9 000 € la première année pour cet emprunt). Au réel, l'impôt serait nettement plus bas pour les quatre modes. Il montre surtout que l'abattement du micro-BIC (50 %) avantage le meublé par rapport au nu (30 %) : c'est un effet de régime, pas de travail supplémentaire. Ordre de grandeur pédagogique : un expert-comptable doit simuler votre cas.

Quelle valeur pour une heure de gestion ?

Calculons ce que rapporte chaque heure supplémentaire par rapport au nu : (revenu net du mode − revenu net du nu) / heures supplémentaires par an.

La colocation rémunère bien le temps supplémentaire, à condition d'avoir mis 59 000 € d'apport et supporté 30 000 € de travaux. La courte durée coûte de l'argent et des week-ends dans ces hypothèses. Pour qu'elle égale le nu avant impôt, il faudrait environ 163 nuits par an. Pour qu'elle rémunère en plus ses 23 heures supplémentaires à 15 € de l'heure, il en faudrait environ 198, soit plus de 54 % d'occupation.

Autre sensibilité : avec 3 mois de vacance au lieu de 1,2, le net de la colocation tombe à 11 020 €, sous celui du nu.

Le verdict honnête

Aucun mode n'est supérieur dans tous les cas. Le meilleur est celui qui correspond à votre temps, à vos compétences et au marché local.

• Nu : peu de gestion, revenus modestes. Bon pour qui manque de temps.
• Meublé : gain limité sur ces hypothèses ; l'avantage tient surtout à la fiscalité et à la souplesse du bail.
• Colocation : meilleur résultat net ici, mais plus de travaux, d'apport et de gestion.
• Courte durée : revenu brut séduisant, revenu net le plus fragile, règles qui bougent.

Exercice

Deux modes sont possibles pour un même bien. Mode A : revenu net de 9 000 € par an et 3 heures de gestion par mois. Mode B : revenu net de 11 400 € par an et 11 heures par mois. Si vous valorisez votre heure à 30 €, le mode B vaut-il le coup ?

Correction

Gain net : 11 400 − 9 000 = 2 400 € par an. Heures supplémentaires : (11 − 3) × 12 = 96 heures par an. Valeur d'une heure : 2 400 / 96 = 25 €. À 30 € de l'heure, le mode B n'est pas rentable pour vous. Il le deviendrait si le gain net dépassait 2 880 €. Chiffrez votre temps avant de choisir.

Sources

• Impôt sur le revenu - Revenus locatifs (location non meublée) — service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026
• Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? — impots.gouv.fr (DGFiP), modifié le 17 juillet 2026

Leçon mise à jour en octobre 2026.