Le rendement brut : la formule et ses limites

Le rendement brut est le premier chiffre que vous croiserez dans une annonce, un article ou une discussion entre investisseurs. Il se calcule en deux minutes, et il suffit à éliminer beaucoup de mauvaises pistes. Mais il ne suffit pas pour décider : voyons pourquoi.

La formule

Rendement brut = loyer annuel hors charges ÷ coût total × 100

• Le loyer annuel hors charges est le loyer mensuel multiplié par 12, sans les provisions pour charges (elles sont refacturées au locataire, ce n'est pas un revenu).
• Le coût total est celui de la leçon précédente : prix, frais de notaire, travaux, équipement, frais de crédit.

Le rendement brut dit combien de loyer annuel on obtient pour 100 € investis, avant toute dépense. « Brut » veut dire : avant vacance, charges, crédit et impôts.

Les trois exemples fil rouge

Pour le studio : 450 € × 12 = 5 400 €, puis 5 400 ÷ 102 500 = 5,27 %. Pour le T2 : 720 € × 12 = 8 640 €, puis 8 640 ÷ 175 250 = 4,93 %. Pour la colocation : 4 chambres à 520 € charges comprises, soit 2 080 € × 12 = 24 960 €, puis 24 960 ÷ 299 000 = 8,35 %.

Vous pouvez refaire ces calculs avec les chiffres de votre propre annonce : Ouvrir le simulateur.

Pourquoi il faut utiliser le coût total

C'est l'erreur la plus courante : diviser le loyer par le seul prix du bien. Le résultat est plus beau, mais faux.

Pourquoi ? Parce que vous avez réellement dépensé 102 500 € pour le studio, pas 85 000 €. Les frais de notaire, les travaux, les meubles et les frais de crédit font partie de l'investissement. Un vendeur ou un site qui annonce « 6,35 % » sur le studio est techniquement exact, mais trompeur : il ne vous dit pas ce que vous allez décaisser.

Un filtre, pas une conclusion

Le rendement brut sert à trier. Un bien à 3 % brut est rarement intéressant. Un bien à 8 % brut mérite qu'on regarde de plus près. Mais il ne répond pas aux questions importantes :

• Combien de mois de vacance par an ? Le brut n'en tient pas compte.
• Quelles charges non récupérables ? Taxe foncière, copropriété, assurance, entretien : le brut les ignore.
• Combien coûte le crédit ? Le brut ne sait pas si vous empruntez à 3 % ou à 5 %.
• Quel impôt sur les loyers ? Le brut l'ignore aussi.

C'est pour cela que la colocation de Sarah, avec 8,35 % brut, n'est pas « deux fois meilleure » que le T2 de Marc à 4,93 %. Elle demande 8 à 10 heures de gestion par mois contre environ 2 pour le T2, et ses charges pèsent près de 31 % des loyers contre 22 %. Un rendement brut plus élevé s'accompagne souvent de plus de travail et plus de risque.

Nous ne citons pas de moyenne nationale de rendement : elle varie fortement selon la ville, le type de bien et les sources, et aucune moyenne ne remplace le calcul de votre bien.

Pourquoi continuer ?

Les trois exemples ont des rendements bruts séduisants, entre 4,9 et 8,4 %. Pourtant, comme vous le verrez, les trois demandent un effort d'épargne mensuel la première année. Un bien peut sembler rentable et pourtant peser sur votre budget. C'est précisément ce que la suite de la formation apprend à mesurer, avant de signer plutôt qu'après.

Exercice

Une annonce affiche un appartement à 175 000 €, loué 780 € par mois hors charges. Les frais de notaire et autres frais d'acquisition sont estimés à 18 000 €.

1. Calculez le rendement brut sur le prix seul.
2. Calculez le rendement brut sur le coût total (prix + frais).
3. Que pensez-vous de l'écart ?

Correction

1. Loyer annuel : 780 × 12 = 9 360 €. Sur le prix seul : 9 360 ÷ 175 000 = 5,35 %.
2. Coût total : 175 000 + 18 000 = 193 000 €. Rendement : 9 360 ÷ 193 000 = 4,85 %.
3. L'écart est d'environ 0,5 point. Le chiffre affiché (5,35 %) est flatteur ; le chiffre réel pour vous est 4,85 %. Et ce n'est qu'un brut : il reste à retirer la vacance, les charges et le crédit.

Sources

• Droits de mutation, frais d'acquisition ou « frais de notaire » — Notaires de France (notaires.fr), mis à jour le 5 décembre 2025
• Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables) — Service Public (DILA), vérifié le 15 avril 2025
• Les précautions et vérifications pour un investissement locatif — Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), consulté en octobre 2026

Leçon mise à jour en octobre 2026.