Rendement net, net-net et cash-flow : les bons indicateurs

Trois biens, trois rendements bruts séduisants : 5,27 %, 4,93 % et 8,35 %. Pourtant, le même jour, les trois demandent de l'argent à leur propriétaire. Cette leçon vous donne les bons indicateurs pour comprendre pourquoi, et pour ne plus vous laisser séduire par un seul chiffre.

Sept indicateurs, sept questions différentes

Chaque indicateur répond à une question précise. Aucun ne suffit seul.

Le coût total (prix, frais, travaux, équipement, frais de crédit) reste le dénominateur de tous les rendements.

Les trois exemples côte à côte

Trois lectures s'imposent.

• Le rendement net classe la coloc en tête (4,94 %). Mais elle demande environ 8 à 10 heures de gestion par mois, contre environ 2 pour le T2. Le meilleur chiffre n'est pas le meilleur choix.
• Le cash-flow avant impôt est négatif pour les trois. Ce n'est pas un défaut de calcul : c'est le point de départ normal d'un achat à crédit sur 20 ou 25 ans.
• L'autofinancement nuance le tableau. Dans le studio et le T2, le capital remboursé (environ 3 100 € et 3 700 € la première année) compense à peu près l'effort. Mais ce capital ne vous revient qu'à la revente.

Et après l'impôt ?

Les chiffres suivants sont des ordres de grandeur pédagogiques, calculés à TMI 30 % (tranche marginale d'imposition) et prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus de location meublée (studio et coloc), 17,2 % sur les revenus fonciers de la location nue (T2). Pour le studio, on suppose le micro-BIC ; pour le T2, le micro-foncier ; pour la coloc, le micro-BIC meublé. Ces régimes sont détaillés dans la leçon suivante.

La surprise est la coloc. Son rendement net est le meilleur, mais l'impôt calculé au micro-BIC porte sur 50 % des loyers encaissables, alors que le capital remboursé n'est pas déductible. Vous payez de l'impôt sur un résultat comptable, pendant que votre trésorerie est négative. Le régime réel pourrait changer fortement ce résultat : demandez un chiffrage à un expert-comptable.

Le piège du rendement sur fonds propres

Prenons le studio. Son revenu net est de 3 410 € et l'apport de 12 500 €. Un vendeur pressé calcule : 3 410 / 12 500 = 27,3 %. Ce chiffre est faux, car il oublie les 6 589 € de mensualités. Le bon raisonnement donne un cash-flow de −3 179 €, soit −25 % de l'apport. Si l'on ajoute le capital remboursé (autofinancement), on arrive à environ 0 %.

Le crédit est un effet de levier : il amplifie les gains comme les erreurs. Un rendement sur fonds propres flatteur doit toujours être accompagné du risque correspondant : mensualité à payer même en cas de vacance, taux, travaux.

Exercice

Un quatrième bien fictif, le T3 de Nadia, est décrit ainsi :

• prix net vendeur 120 000 €, frais de notaire 7,5 %, travaux 6 000 €, frais de crédit 1 500 € ;
• emprunt de 110 000 € sur 25 ans à 3,70 %, assurance 0,30 % du capital initial par an : mensualité de 562,56 € plus 27,50 € d'assurance ;
• loyer de 620 € hors charges (provision pour charges en plus, sans effet), vacance de 1 mois ;
• charges annuelles non récupérables : 1 700 €.

Calculez le coût total, les rendements brut et net, le cash-flow mensuel et l'effort d'épargne.

Correction

• Frais de notaire : 120 000 × 7,5 % = 9 000 €. Coût total : 120 000 + 9 000 + 6 000 + 1 500 = 136 500 €. Apport : 26 500 €.
• Rendement brut : (620 × 12) / 136 500 = 7 440 / 136 500 = 5,45 %.
• Loyers encaissables : 7 440 − 620 = 6 820 €. Revenu net avant impôt : 6 820 − 1 700 = 5 120 €, soit 3,75 % de rendement net.
• Mensualité totale : 562,56 + 27,50 = 590,06 €, soit 7 081 € par an.
• Cash-flow avant impôt : 5 120 − 7 081 = −1 961 €, soit environ −163 € par mois. C'est l'effort d'épargne mensuel, avant impôt.

Ce bien est plus supportable que le studio, mais il reste en dessous de l'équilibre. Un rendement brut de 5,45 % ne dit rien de cela.

Sources

• RFPI - Revenus fonciers - Régime micro-foncier (BOI-RFPI-DECLA-10) — BOFiP-Impôts, 6 mars 2025, § 10 et § 160
• BIC - Champ d'application et territorialité - Location meublée - Régime fiscal (BOI-BIC-CHAMP-40-20) — BOFiP-Impôts, 19 août 2026, § 55 et § 240

Leçon mise à jour en octobre 2026.